zemes gabala Rīgā, Kleistu Heinrihsonos

Transkripts

1 Atskaite par nekustamā īpašuma zemes gabala Rīgā, Kleistu Heinrihsonos novērtēšanu Novērtējuma pasūtītājs: SIA TRITAN Novērtējuma datums: gada 16. oktobris

2 Nekustamā īpašuma zemes gabala Rīgā, Kleistu Heinrihsonos, novērtējums 2 Rīgā, gada 17. oktobrī Nr. 2017/50 LATVIJAS REPUBLIKAS UZŅĒMUMU REĢISTRAM ATZINUMS PAR MANTISKO IEGULDĪJUMU Saskaņā ar SIA TRITAN pasūtījumu, esam veikuši nekustamā īpašuma zemes gabala Kleistu Heinrihsonos, Rīgā, ar kad.nr (turpmāk tekstā Objekts), novērtēšanu. Nekustamo īpašumu paredzēts izmantot kā mantisko ieguldījumu SIA TRITAN pamatkapitālā. Novērtējums veikts saskaņā ar Komerclikuma 154. panta prasībām un attiecas uz īpašuma apskates laiku gada 16. oktobri. Vērtējamais ieguldījuma priekšmets (Objekts) Mantisko ieguldījumu veido zemes gabals Kleistu Heinrihsoni, Rīgā, ar kad.nr , ar kopējo platību m 2. Mantiskā ieguldījuma piederība Saskaņā ar vērtētāju rīcībā esošo zemesgrāmatas nodalījuma izdruku, īpašuma tiesības uz zemes īpašumu Kleistu Heinrihsonos ir nostiprinātas SIA Jauattīstības projekti, nok.maks.kods Īpašums ierakstīts Rīgas pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā nr , īpašuma kadastra nr Ieguldījuma novērtēšanas metodes Mantiskā ieguldījuma vērtība noteikta saskaņā ar Latvijas Īpašuma vērtēšanas standartiem LVS 401:2013 un citiem normatīvajiem dokumentiem, kas nosaka nekustamā īpašuma vērtēšanas prakses kārtību un principus profesionāli kvalificētiem vērtētājiem Latvijas Republikā. Novērtējot iepriekš minēto mantisko ieguldījumu, noteiktā vērtība ataino to naudas summu, par kādu vērtēšanas brīdī iespējams realizēt nekustamo īpašumu. Mantiskā ieguldījuma vērtība noteikta, izmantojot mūsu darbības gaitā uzkrātās un citas tiesiski iespējamās informācijas analīzi, kā arī konsultējoties un pieaicinot attiecīgās nozares speciālistus. Aprēķini pamatojas uz pašreizējiem ekonomiskajiem apstākļiem un attīstības perspektīvām, kādi pastāv vērtēšanas brīdī. Vērtētāji neuzņemas atbildību par iespējamām vērtības svārstībām, kas varētu iestāties negaidītu tirgus situācijas izmaiņu rezultātā. Mūsu viedokļa objektivitāti apstiprina vērtējuma atskaitei pievienotais neatkarības apliecinājums. Atzinums par ieguldījuma atbilstību sabiedrības komercdarbības veidiem: saskaņā ar vērtētājiem sniegto informāciju, SIA "TRITAN" komercdarbības veidi pēc Vispārējās ekonomiskās darbības klasifikācijas (NACE) ir arī sekojoši: Konsultēšana komercdarbībā un vadībzinībās (70.22, versija 2.0; avots: VID, CSP). Līdz ar to vērtējamais nekustamais īpašums atbilst SIA "TRITAN" komercdarbības veidiem. Slēdziens Nekustamo īpašumu tirgus situācijas analīzes un aprēķinu rezultātā esam nonākuši pie slēdziena, ka nekustamā īpašuma - zemes gabala Kleistu Heinrihsonos, Rīgā, ar kad.nr noteiktā mantiskā ieguldījuma vērtība gada 16. oktobrī ir: EUR (viens simts piecdesmit pieci tūkstoši trīs simti eiro). Ar cieņu: SIA Vindeks valdes loceklis, sertificēts nekustamo īpašumu vērtētājs Arvīds Badūns Pateicamies par sadarbību! ; info@vindeks.lv

3 Nekustamā īpašuma zemes gabala Rīgā, Kleistu Heinrihsonos, novērtējums 3 SATURA RĀDĪTĀJS 1. NOVĒRTĒJUMA MĒRĶIS UN LAIKS GALVENĀ INFORMĀCIJA VĒRTĒJAMAIS OBJEKTS APGRŪTINĀJUMI VĒRTĒŠANAS DATUMS ATSKAITES SAGATAVOŠANAS DATUMS NOVĒRTĒJAMĀ OBJEKTA ĢEOGRĀFISKAIS NOVIETOJUMS OBJEKTA ATRAŠANĀS VIETA ZEMES GABALA RAKSTUROJUMS OBJEKTA ATĻAUTĀ IZMANTOŠANA ATBILSTOŠI TERITORIJAS PLĀNOJUMAM NOVĒRTĒJAMĀ OBJEKTA FOTOATTĒLI ĪPAŠUMA VĒRTĒJUMS VĒRTĒŠANAS BĀZE UN VĒRTĒŠANAS PIEEJU IZVĒLE LABĀKAIS IZMANTOŠANAS VEIDS TIRGUS VĒRTĪBAS APRĒĶINS TIRGUS SITUĀCIJAS ANALĪZE CITI FAKTORI, KURI IETEKMĒ OBJEKTA VĒRTĪBU VĒRTĒJUMĀ IZMANTOTIE PIEŅĒMUMI ZEMES GABALA NOVĒRTĒJUMS AR TIRGUS PIEEJU APRĒĶINU REZULTĀTU IZLĪDZINĀŠANA SLĒDZIENS PIEŅĒMUMI UN IEROBEŽOJOŠIE FAKTORI VĒRTĒTĀJU NEATKARĪBAS APLIECINĀJUMS PIELIKUMI 1. pielikums Zemesgrāmatas nodalījuma izdruka - 3 lapas; 2. pielikums Kadastra izdrukas - 2 lapas; 3. pielikums Profesionālo kvalifikāciju apliecinošie dokumenti (fotokopijas) - 2 lapas.

4 Nekustamā īpašuma zemes gabala Rīgā, Kleistu Heinrihsonos, novērtējums 4 1. NOVĒRTĒJUMA MĒRĶIS UN LAIKS Novērtējuma mērķis ir veikt Objekta zemes gabala Kleistu Heinrihsonos, Rīgā, ar kad.nr , mantiskā ieguldījumu novērtēšanu gada 16. oktobrī. Vērtējuma atskaite paredzēta, lai vērtējamo Objektu izmantojot kā mantisko ieguldījumu SIA "TRITAN" pamatkapitālā. Atskaite tāpat var tikt pielietota, lai noteiktu īpašuma iespējamo pārdošanas sākumcenu. Novērtējuma pasūtītājs: SIA TRITAN. Tirgus vērtība * aprēķināta summa, par kādu vērtēšanas datumā īpašumam būtu jāpāriet no viena īpašnieka pie otra savstarpēji nesaistītu pušu darījumā starp labprātīgu pārdevēju un labprātīgu pircēju pēc atbilstoša piedāvājuma, katrai no pusēm rīkojoties kompetenti, ar aprēķinu un bez piespiešanas. Prakse pierāda, ka pietiekami bieži reālajā tirgus situācijā tiek pārkāpti daži vai pat visi nosacījumi, kuri piemīt tirgus vērtības jēdzienam ideālam standartam, kurš ne vienmēr ir sasniedzams. Šī iemesla dēļ īpašuma tirgus vērtība bieži nesakrīt ar darījuma cenu. Tirgus vērtība parasti tiek noteikta, pamatojoties uz tipiska potenciālā pircēja uzskatiem. Savukārt, tirgus vērtību reālais diapazons ir atkarīgs no daudziem subjektīviem faktoriem, tai skaitā no neaprēķināmiem un nevadāmiem (piem., politiskiem un klimatiskiem procesiem, valdības lēmumiem, jaunas informācijas plūsmas, baumām u.c.). * Definīcija no Latvijas Īpašuma vērtēšanas standarta LVS 401:2013.

5 Nekustamā īpašuma zemes gabala Rīgā, Kleistu Heinrihsonos, novērtējums 5 2. GALVENĀ INFORMĀCIJA 2.1. VĒRTĒJAMAIS OBJEKTS Šajā atskaitē ar vērtējamo Objektu tiek saprasts zemes gabals Rīgā, Kleistu Heinrihsonos, ar kopējo platību m 2, ar visiem tā uzlabojumiem. Saskaņā ar vērtētāju rīcībā esošo zemesgrāmatas nodalījuma izdruku, īpašuma tiesības uz nekustamo īpašumu ir nostiprinātas SIA Jauattīstības projekti, nodokļu maksātāja kods Īpašums ierakstīts Rīgas pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā nr , īpašuma kadastra numurs: APGRŪTINĀJUMI Saskaņā ar ierakstu zemesgrāmatas nodalījuma III. daļas 1. iedaļā, lietu tiesības, kas apgrūtina vērtējamo nekustamo īpašumu ir: - aizsargjoslas gar elektrotīkliem: aizsargjosla gar elektrisko tīklu gaisvadu līniju m 2 platībā; - servitūts - tiesība uz braucamo ceļu - 0,1626 ha un 0,0600 ha platībā. Vērtētājam nav zināmi jebkādi citi apgrūtinājumi, kas noteikti vērtējamam nekustamajam īpašumam, tiek pieņemts, ka tādu nav VĒRTĒŠANAS DATUMS gada 16. oktobrī 2.4. ATSKAITES SAGATAVOŠANAS DATUMS gada 17. oktobrī 2.5. NOVĒRTĒJAMĀ OBJEKTA ĢEOGRĀFISKAIS NOVIETOJUMS

6 Nekustamā īpašuma zemes gabala Rīgā, Kleistu Heinrihsonos, novērtējums OBJEKTA ATRAŠANĀS VIETA Zemes gabals atrodas Rīgas pilsētas Kurzemes rajona Kleistos, netālu no Apakšgrāvja ielas, aptuveni 2 km attālumā no Kleistu ielas, aptuveni 1 km no Liepezera Babītes pagastā. Attālums līdz Rīgas pilsētas centram ir ~ 10 km. Tuvākajā apkārtnē izvietotas atsevišķas mazstāvu vienģimeņu dzīvojamās mājas, piemājas saimniecības. Aptuveni 1 km attālumā Babītes pagastā, pie Liepezera vērojama aktīva mazstāvu vienģimeņu dzīvojamo māju būvniecība. Pašlaik tuvākajā apkārtnē atrodas pārsvarā lauksaimniecībā izmantojamās teritorijas, mežu masīvi. Saskaņā ar Rīgas pilsētas attīstības plānu, Objekts atrodas perspektīvā jauktas apbūves teritorijā, kā arī gar īpašumu perspektīvā atradīsies piejūras maģistrāles koridora iespējamā trase, tādēļ paredzams, ka tālākā nākotnē apbūves blīvums apkārtnē būtiski pieaugs. Apakšgrāvja ielu paredzēts paplašināt, tā kalpos arī kā pievedceļš nākamajam Daugavas šķērsojumam un tālāk savienosies ar Rīgas apvedceļu. Teritorija ir salīdzinoši blīvi apzaļumota, robežojas ar mežu masīviem. Piekļūšana pie Objekta iespējama no Apakšgrāvja ielas puses. Zemes gabals atrodas aptuveni m no Apakšgrāvja ielas, piekļūšana tam iespējama pa servitūta ceļu. Apakšgrāvja iela aptuveni km posmā no Kleistu ielas un Rātsupītes ielas turpinājuma Babītes pagastā līdz vērtējamam Objektam ir grants / šķembu segumu apmierinošā stāvoklī. Tālākās piekļūšanai izmantojamās ielas ar asfalta segumu labā stāvoklī. Gar vērtējamo Objektu, pa Apakšgrāvja ielu ir vājas intensitātes gājēju un transporta plūsmas, ko galvenokārt veido atsevišķo apkārtējo māju iedzīvotāji. Tuvākajā apkārtnē sociālās infrastruktūras attīstības pakāpe vērtējama kā daļēji apmierinoša. Tuvākais pirmās nepieciešamības preču veikals atrodas aptuveni 2 km attālumā no vērtējamā Objekta. Aptuveni 1-5 km attālumā izvietoti arī citi būtiskākie sociālās infrastruktūras objekti tirdzniecības un pakalpojumu objekti, izglītības un medicīniskās aprūpes iestādes, pasta nodaļa, atpūtas objekti u.c.. Sabiedriskā transporta nodrošinājums vērtējams kā apmierinošs. Vairāku pilsētas autobusu maršrutu pieturvietas atrodas aptuveni 1-2 km attālumā no vērtējamā Objekta. Īpašuma atrašanās vieta kopumā, ņemot vērā teritorijas attīstības perspektīvas, vērtējama kā laba ZEMES GABALA RAKSTUROJUMS Zemes gabala raksturojums: platība: m 2 ; forma: neregulāras formas, nosacīti trapecveida; reljefs: līdzens; apaugums: mazvērtīgi koki, krūmi pārsvarā gar grāvju malām, nekopts zālājs; labiekārtojums: nav īpašu uzlabojumu; nožogojums: pieejamie inženiertīkli: uz zemes gabala esošā apbūve: nav; vērtējamam zemes gabalam pieslēgumi centralizētajiem inženiertīkliem nav izbūvēti, iespējamās pieslēguma vietas centralizētajiem inženiertīkliem (elektroapgādei, gāzes apgādei, fiksēto telefonsakaru tīkliem) atrodas aptuveni m attālumā; nav. Zemes gabalu pašlaik pilnībā aizņem lauksaimniecībā izmantojamās zemes, tas apskates brīdī netika izmantots. Zemes gabalu šķērso divi meliorācijas grāvji, no dienvidiem zemes gabals robežojas ar Hapaka grāvi. No pārējām pusēm zemes gabals robežojas ar līdzīgiem lauksaimniecībā izmantojamiem zemes gabaliem. Gruntsūdens līmenis zemes gabalā ir salīdzinoši augsts, taču būtiski neierobežo tā izmantošanas iespējas. Skats uz zemesgabala izvietojumu shēmu (avots:

7 Nekustamā īpašuma zemes gabala Rīgā, Kleistu Heinrihsonos, novērtējums 7 Zemes gabals atrodas teritorijā, kur atļautās izmantošanas īstenošanai pirms būvniecības uzsākšanas jāveic teritorijas inženiertehniskā sagatavošana. Saskaņā ar publiski pieejamo Rīgas pilsētas attīstības plāna gadam redakciju, grafiskajiem materiāliem, lielākā zemes gabala daļa atrodas jauktas apbūves teritorijā. Apstādījumu dabas teritorijas vērtējamā zemes gabalā noteiktas nelielā teritorijā gar meliorācijas grāvjiem, Hapaka grāvi. Ņemot vērā pieprasījumu pēc zemes masīviem Rīgas pilsētā, kas piemēroti dzīvojamās, kā arī darījumu, tirdzniecības/pakalpojumu apbūves veidošanai, kā arī ņemot vērā apkārtējās teritorijas attīstības perspektīvas, vērtētāji uzskata, ka zemes gabalā nākotnē ir iespējama šādas apbūves veidošana. Nekustamais īpašums tika apskatīts un vērtējuma atskaite sagatavota, balstoties uz tā faktisko stāvokli gada 16. oktobrī OBJEKTA ATĻAUTĀ IZMANTOŠANA ATBILSTOŠI TERITORIJAS PLĀNOJUMAM Teritorijas perspektīvā izmantošana. Teritorijas plānotā (atļautā) izmantošana Atļautais stāvu skaits Galvenās aizsargjoslas un citi zemesgabalu izmantošanas aprobežojumi - Rīgas pilsētas Attīstības plāns gadam (

8 Nekustamā īpašuma zemes gabala Rīgā, Kleistu Heinrihsonos, novērtējums 8 Zemes gabala atļautā izmantošana. Jauktas apbūves ar dzīvojamo funkciju teritorijā sekundārā izmantošana ir šādu būvju būvniecība un izmantošana: - daudzstāvu daudzdzīvokļu nams, - mazstāvu daudzdzīvokļu nams, - rindu māja, - savrupmāja, - darījumu iestāde, - jūras pasažieru osta, - tirdzniecības un pakalpojumu objekts, - pirmsskolas bērnu iestāde, - pārvaldes iestāde, - (speciāla) izglītības iestāde, - kultūras iestāde, - zinātnes iestāde, - ārstniecības iestāde, - sociālās aprūpes iestāde, - sporta būve, - apstādījumi, - degvielas uzpildes stacija, - dzīvoklis kā palīgizmantošana, - individuālais darbs, - vieglas ražošanas uzņēmums, - privātas lietošanas dzelzceļa infrastruktūra. Jauktas apbūves ar dzīvojamo funkciju teritorijā ievēro šādus nosacījumus: 1. zemesgabala maksimālā apbūves intensitāte ir: - 80% līdz 2 stāvu apbūvē; - 110% 3 stāvu apbūvē; - 140% 4 stāvu apbūvē; - 180% 5 stāvu apbūvē; - 220% 6 stāvu apbūvē; - 260% 7 9 stāvu apbūvē; - 320% stāvu apbūvē; - 400% stāvu apbūvē; - 500% stāvu apbūvē; - 600% 25 un vairāk stāvu apbūvē; Zemesgabala vai tā daļas, kur atrodas pirmsskolas, pamata vai vidējā vispārējās izglītības iestāde, minimālā brīvā teritorija ir 100%, bet maksimālā apbūves intensitāte 70%. Ja uz zemesgabala izvieto objektus, kuru galvenā izmantošana nav dzīvojamā funkcija, zemesgabala minimālā brīvā teritorija ir 10%. Maksimālais apbūves stāvu skaits ir 3 stāvi (Rīgas teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumu 7.3. punkts).

9 Nekustamā īpašuma zemes gabala Rīgā, Kleistu Heinrihsonos, novērtējums NOVĒRTĒJAMĀ OBJEKTA FOTOATTĒLI Skats uz piebraucamo ceļu (Apakšgrāvja ielas virzienā)

10 Nekustamā īpašuma zemes gabala Rīgā, Kleistu Heinrihsonos, novērtējums ĪPAŠUMA VĒRTĒJUMS 3.1. VĒRTĒŠANAS BĀZE UN VĒRTĒŠANAS PIEEJU IZVĒLE Kā vērtēšanas bāze tika noteikta tirgus vērtība, izmantota tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeja. Ar tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeju tiek iegūts vērtības indikators, kura pamatā ir vērtējamā aktīva un līdzīgu vai identisku aktīvu, par kuru cenām ir pieejama informācija, salīdzinājums. Saskaņā ar pasūtījumu, šis vērtējums ir paredzēts, lai īpašumu izmantotu kā mantisko ieguldījumu. Pamatojoties uz ar vērtēšanas uzdevumu, tika noteikta Objekta tirgus vērtība. Tirgus vērtības definīcija no Latvijas Īpašuma vērtēšanas standarta LVS 401:2013. Tirgus vērtība aprēķināta summa, par kādu vērtēšanas datumā īpašumam būtu jāpāriet no viena īpašnieka pie otra savstarpēji nesaistītu pušu darījumā starp labprātīgu pārdevēju un labprātīgu pircēju pēc atbilstoša piedāvājuma, katrai no pusēm rīkojoties kompetenti, ar aprēķinu un bez piespiešanas. Vērtējuma pieeju izvēle. Vērtēšanas praksē pastāv trīs vispārpieņemtas nekustamo īpašumu vērtēšanas pieejas. Tās ir Izmaksu, Tirgus (salīdzināmo darījumu) un Ienākumu pieejas. Vērtētājs uzskata, ka pašreizējos ekonomiskajos un nekustamo īpašumu tirgus apstākļos līdzīgu zemesgabalu novērtēšanai pilnā apjomā ir izmantojama tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeja. Tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeja balstās uz informāciju par neseniem darījumiem ar analogiem objektiem un novērtējamā Objekta salīdzināšanu ar tiem. Vērtējot ar tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeju, tiek izmantotas vairākas kvalitatīva un kvantitatīva rakstura korekcijas, lai modelētu novērtējumā īpašuma tirgus vērtību. Vērtēšanas gaitā korekcijas tiek sagrupētas pēc sekojošām galvenajām pazīmēm: 1. Darījuma finansēšanas apstākļi. Ja kādam no salīdzināmajiem objektiem darījumā ir netipiski finansēšanas apstākļi (piem., 100% hipotekārais kredīts, darījumu finansē pārdevējs, samazināta procentu likme, atliktais maksājums u.c.), pārdevuma cena tiek attiecīgi koriģēta. 2. Pārdošanas apstākļi un laiks. Salīdzināmo darījumu pārdošanas cenas tiek koriģētas, ņemot vērā to pārdošanas apstākļus (piem., pārdošana piespiedu kārtā izsolē, darījums starp savstarpēji saistītām vai ieinteresētām personām, netipiski īss ekspozīcijas laiks, tirgus cenu līmeņa izmaiņas kopš darījuma veikšanas u.c.). 3. Novietojums. Nepieciešams korekcijas faktors, jo novietojums būtiski ietekmē novērtējamā īpašuma tirgus vērtību. 4. Fiziskie parametri. Tiek veiktas korekcijas, atkarībā no objektu platības un citiem parametriem. Korekcijas koeficienti parāda katra faktora salīdzinājumu attiecības veidā starp vērtējamo īpašumu un salīdzināmiem īpašumiem. Koeficients ir lielāks par 0% (jeb pozitīvs), ja pēc vērtētāja slēdziena novērtējamais Objekts konkrētajā vērtību ietekmējošā faktora ietekmē ir pārāks attiecībā pret salīdzināmajiem objektiem, kuru raksturojums ir sekojošs: +5% nedaudz labāks; % labāks, % izteikti labāks LABĀKAIS IZMANTOŠANAS VEIDS Labākā un efektīvākā izmantošana tiek definēta kā: visiespējamākais īpašuma izmantošanas veids, kas ir reāli iespējams, saprātīgi pamatots, juridiski likumīgs, finansiāli realizējams, kā rezultātā novērtējamā īpašuma vērtība būs visaugstākā. Analizējot vērtējamā Objekta raksturu, atrašanās vietu un nekustamā īpašuma tirgus situāciju, vērtētāji secina, ka labākais izmantošanas veids ir zemes gabala izmantošanai atbilstoši jauktas apbūves teritorijas apbūves noteikumiem (primāri - daudzstāvu daudzdzīvokļu namu, darījumu iestāžu, tirdzniecības/pakalpojumu objektu būvniecībai). Šīs vērtējuma atskaites pamatā ir pieņēmums, ka nekustamais īpašums tiek izmantots atbilstoši tā labākajam un efektīvākajam izmantošanas veidam un uz šo pieņēmumu ir balstīti visi turpmākie īpašuma vērtības aprēķini.

11 Nekustamā īpašuma zemes gabala Rīgā, Kleistu Heinrihsonos, novērtējums TIRGUS VĒRTĪBAS APRĒĶINS 4.1. TIRGUS SITUĀCIJAS ANALĪZE Pēdējos gados Latvijas nekustamo īpašumu tirgū, arī apbūves zemju tirgū, ir notikušas kardinālas izmaiņas, zemesgabalu tirgus cenas kopš 2007./2008. gada ir strauji kritušās, mainījusies pircēju struktūra, mainījusies potenciālo pircēju interese par nekustamo īpašumu tirgu segmentiem lielāka interese ir par dzīvokļiem jaunajos projektos, savrupmājām; mazāka interese par apbūvei paredzētiem zemesgabaliem. Apbūves zemju segmentā pēdējo gadu laikā nav novērojams būtisks aktivitātes pieaugums. Apbūvei paredzēto zemesgabalu tirgus ir vienas no neaktīvākajiem segmentiem. Galvenokārt tas saistīts ar banku kredītpolitiku, kas pēdējo gadu laikā ir piesardzīga attiecībā pret kredītu izsniegšanu zemes iegādei un attīstībai. Pašlaik banku piesardzība, galvenokārt, ir saistīta ar zemesgabalu realizāciju eksistējošos nekustamo īpašumu tirgus apstākļos, šobrīd zemesgabali nav tik likvīdi, salīdzinājumā ar citiem nekustamo īpašumu tirgus objektiem. Cenu diapazons zemēm Rīgas pilsētā ir salīdzinoši liels, sākot no 7 EUR/m 2 Šķirotavā līdz EUR/m 2 Vecrīgā. Komercapbūvei piemērotākie un populārākie rajoni ir Krasta, Maskavas, K.Ulmaņa gatves, Skanstes, Mūkusalas, Krustpils un Granītu ielu rajoni. Komercapbūves zemēm pieprasītākajās vietās ar labu atrašanās vietu un sakārtotu infrastruktūru zemes cenas pat nedaudz ir pieaugušas, savukārt Rīgas nomales vietās ar zemu pieprasījumu, zemēm ar lielām platībām, sliktu konfigurāciju, komunikāciju trūkumu un apgrūtinājumiem cenas ir nedaudz samazinājušās. Lētākie komercapbūvei paredzēti zemesgabali bija pieejami Šķirotavā, Rumbulā kā arī citur Rīgas nomalēs, kur zemes pārdošanas cenas atsevišķos gadījumos bija 4 9 EUR/m 2 robežās. Augstāks pieprasījums pēc apbūvei paredzētiem zemesgabaliem ir vietās ar izveidotām inženierkomunikācijām vai arī to tuvumā, labām zemesgabala izmantošanas iespējām, piebraucamo ceļu tuvumā. Pieprasītākas ir zemes, kas atrodas nozīmīgu autoceļu malās ar intensīvu satiksmes plūsmu un sakārtotām piebraukšanas iespējām. Zemes gabalus ar platību virs 1 ha Rīgā, salīdzināmās vietās ar vērtējamā zemes gabala atrašanās vietu, atkarībā no novietojuma, izmantošanas iespējām, pieejamām komunikācijām u.c., ir iespējams iegādāties sākot no ~ 4 EUR/m 2-15 EUR/m 2. Pieprasījums pēc kvalitatīviem zemesgabaliem ir un tiek prognozēts, ka tā būs arī turpmāk. Pircēji tos lielākoties iegādājas savām vajadzībām, mazāk zemesgabali tiek iegādāti spekulatīvajos nolūkos. Tiek prognozēts, ka tuvākajā laikā, ņemot vērā vispārējo ekonomisko situāciju valstī, nekustamo īpašumu tirgus situāciju un banku piesardzīgo kreditēšanu, būtiskas cenu izmaiņas nav gaidāmas CITI FAKTORI, KURI IETEKMĒ OBJEKTA VĒRTĪBU Pozitīvie: - zemes gabals atrodas Rīgas pilsētā; - atbilstoši pilsētas attīstības plānam un apbūves noteikumiem, liekākajā zemes gabala daļā atļauta jauktas apbūves veidošana; - labas apkārtējās teritorijas attīstības perspektīvas. Negatīvie: - salīdzinoši liela zemes gabala kopējā platība; - pēdējo gadu laikā, samazinoties nekustamo īpašumu tirgus aktivitātei, pieprasījums pēc zemes gabaliem ir būtiski samazinājies; - līdzīgu īpašumu potenciālo pircēju loks pašlaik ir šaurs, realizācijas gadījumā jārēķinās ar ievērojamo laika patēriņu un pircējiem labvēlīgiem finansēšanas nosacījumiem; - pagaidām tiešā Objekta apkārtne ir salīdzinoši maz attīstīta (vāji attīstīta sociālā un transporta infrastruktūra); - pirms apbūves uzsākšanas ir nepieciešams veikt teritorijas inženiertehnisko sagatavošanu; - salīdzinoši liels attālums līdz iespējamām pieslēguma vietām centralizētajiem inženiertīkliem; - piekļūšana pie Objekta pagaidām nav iespējama pa asfaltētu ceļu VĒRTĒJUMĀ IZMANTOTIE PIEŅĒMUMI Vērtējuma aprēķini tiek veikti, pieņemot, ka: ar nekustamo īpašumu nav nodrošināts galvojums; nekustamais īpašums nav apgrūtināts ar parādiem, t.sk. nodokļu maksājumu kavējumiem; nekustamais īpašums nav apgrūtināts ar nomas vai patapinājuma līgumiem; nekustamajā īpašumā nav veikti neatdalāmi ieguldījumi (īpašuma uzlabojumi), uz ko varētu pretendēt trešās personas; tika uzskatīts, ka zemes platība atbilst kadastrā fiksētajam lielumam; bez novērtējuma atskaitē aprakstītājiem nav citu faktoru, kas ietekmē īpašuma tirgus vērtību; īpašums turpmāk tiks apsaimniekots saprātīgi, atbilstoši labākajam un efektīvākajam izmantošanas veidam.

12 Nekustamā īpašuma zemes gabala Rīgā, Kleistu Heinrihsonos, novērtējums ZEMES GABALA NOVĒRTĒJUMS AR TIRGUS PIEEJU Tirgus (salīdzināmo darījumu) pieejas pielietošanas priekšnoteikums ir attīstīts zemes gabalu tirgus segments. Galvenie vērtēšanas procesa etapi ir: 1) nekustamo īpašumu tirgus izpēte un datu atlase par neseniem līdzīgu objektu pārdošanas gadījumiem un aktuāliem piedāvājumiem; 2) iegūtās informācijas pārbaude, analīze un objektu analogu salīdzināšana ar vērtējamo īpašumu; 3) salīdzināmo objektu pārdošanas cenu korekcija, ņemot vērā atšķirības ar vērtējamo īpašumu; 4) koriģēto pārdošanas cenu saskaņošana un vērtējamā nekustamā īpašuma pamatotas tirgus vērtības noteikšana. Zemes gabala tirgus vērtības noteikšanai tika izmantota pieejamā informācija par notikušajiem darījumiem ar šāda izmantošanas veida zemes gabaliem blakus esošajos Rīgas pilsētas rajonos, vērtējamā nekustamā īpašuma tuvākajā apkārtnē, šādu zemes gabalu piedāvājumi. Konkrētā Rīgas pilsētas rajona zemesgabalu cenas ietekmē salīdzinoši vājais centralizēto inženierkomunikāciju nodrošinājums, lielais attālums līdz Rīgas pilsētas centram, nesakārtotā apkārtējā vide. Katra konkrētā zemes gabala darījumu cenu šajā pilsētas daļā būtiski ietekmē dažādi subjektīvie faktori, tādi kā katra investora specifiskais projekta attīstības plāns, pieredze un projekta attīstības risks. Tādēļ šādu īpašumu šobrīd var uzskatīt par salīdzinoši riskantu ieguldījumu. Izanalizējot pieejamo informāciju, kā salīdzināmie objekti tika izvēlēti: Nr. Salīdzināmo objektu raksturojums Salīdzināmo objektu novietojums 1. zemes gabals Rīgā, Daugavgrīvā, Birzes ielā 27 (kad.nr ). Jauktas apbūves ar dzīvojamo funkciju zemes gabals ar kopējo platību m 2. Pieejamas nozīmīgākās inženierkomunikācijas. Uz zemesgabala atrodas mazvērtīga apbūve. Zemes gabals pārdots par EUR jeb 3.58 EUR/m 2 ; 2. zemes gabals Rīgā, Spilvē, Dzirciema ielā 122 (kad.nr ). Jauktas apbūves ar dzīvojamo funkciju zemes gabals ar kopējo platību m 2. Pieejamas nozīmīgākās inženierkomunikācijas. Zemes gabals pārdots par EUR jeb 3.8 EUR/m 2 ; 3. zemes gabals Rīgā, Jaunciemā, Jaunciema gatvē b/n (kad.nr ). Jauktas apbūves ar dzīvojamo funkciju zemes gabals ar kopējo platību m 2. Pieejamas nozīmīgākās inženierkomunikācijas. Uz zemesgabala atrodas mazvērtīga apbūve. Zemes gabals pārdots par EUR jeb 4.42 EUR/m 2 ;

13 Nekustamā īpašuma zemes gabala Rīgā, Kleistu Heinrihsonos, novērtējums zemes gabals Rīgā, Imantā, Pureņu ielā 16 (kad.nr ). Jauktas apbūves ar dzīvojamo funkciju zemes gabals ar kopējo platību m 2. Pieejamas nozīmīgākās inženierkomunikācijas. Uz zemesgabala atrodas mazvērtīga apbūve, blakus atrodas dzelzceļa sliedes. Zemes gabals pārdots par EUR jeb 5.97 EUR/m 2 ; 5. zemes gabals Rīgā, Kleistos, Rātsupītes ielā b/n. Jauktas apbūves ar dzīvojamo funkciju zemes gabals ar kopējo platību m 2. Blakus atrodas galvenās pilsētas inženierkomunikācijas, īpašums robežojas ar meža masīvu. Īpašums tiek piedāvāts pārdošanā gadā par EUR jeb 5.58 EUR/m 2. Nosakot vērtējamā zemes gabala tirgus vērtību, tiek salīdzināta un izvērtēta zemes gabalu atrašanās vieta, izmantošanas veids, apkārtējās apbūves esamība un atbilstība teritorijas dominējošam lietošanas mērķim, zemes gabala platība, konfigurācija un sastāvs, potenciālās apbūves fiziskie parametri (apbūves blīvums, intensitāte, stāvu skaits u.c.), apkārtējās infrastruktūras attīstības pakāpe un citi faktori. Ņemot vērā apstākli, ka vērtējamā zemesgabala tuvumā vērtētāju rīcībā nav informācijas par pēdējo gadu laikā pārdotiem zemesgabaliem, kas saskaņā ar teritorijas plānojumu atrastos Jauktas apbūves ar dzīvojamo funkciju teritorijā, tad tika izvēlēti citi salīdzināmie īpašumi, kas atrodas Rīgas pilsētā, un aprēķinu gaitā tika veiktas korekcijas par zemesgabala novietojumu pilsētas mērogā. Aprēķiniem izmantota zemesgabala kopējā platība atbilstoši kadastrā norādītajam. Aprēķinu gaita ir parādīta sekojošajā tabulā. Vērtējamais Objekts Rīga, Kleistu "Heinrihsoni" Aprēķinu tabula. Salīdzināmais Salīdzināmais objekts nr.1 objekts nr.2 Rīga, Rīga, Spilve, Daugavgrīva, Dzirciema iela Birzes iela (kad.nr (kad.nr ) 0032) Salīdzināmais objekts nr.3 Rīga, Jaunciems, Jaunciema gatve b/n (kad.nr ) Salīdzināmais objekts nr.4 Rīga, Imanta, Pureņu iela 16 (kad.nr ) Salīdzināmais objekts nr.5 Rīga, Klesti, Rātsupītes iela b/n Zemes gabala platība, m² Pārdevuma cena, EUR Darījuma laiks piedāvājums Nosacītā 1 m² cena, EUR Zemes gabala lietošanas mērķis 1. Darījuma finansēšanas apstākļi 2. Darījuma apstākļi (tipisks pirkšanas darījums vai piespiedu pārdošana, darījums starp saistītām personām u.c.) 3. Pārdošanas laiks, piedāvājums 4. Īpašuma novietojums Jauktas apbūves ar dzīvojamo funkciju Jauktas apbūves ar dzīvojamo funkciju Jauktas apbūves ar dzīvojamo funkciju Jauktas apbūves ar dzīvojamo funkciju Jauktas apbūves ar dzīvojamo funkciju Jauktas apbūves ar dzīvojamo funkciju Salīdzināmie objekti attiecībā pret vērtējamo Objektu līdzvērtīgi 0% līdzvērtīgi 0% līdzvērtīgi 0% līdzvērtīgi 0% līdzvērtīgi 0% EUR 3.58 EUR 3.80 EUR 4.42 EUR 5.97 EUR 5.58 līdzvērtīgi 0% līdzvērtīgi 0% līdzvērtīgi 0% līdzvērtīgi 0% līdzvērtīgi 0% EUR 3.58 EUR 3.80 EUR 4.42 EUR 5.97 EUR 5.58 līdzvērtīgi 0% līdzvērtīgi 0% līdzvērtīgi 0% līdzvērtīgi 0% labāk -10% EUR 3.58 EUR 3.80 EUR 4.42 EUR 5.97 EUR 5.02 labāks -3% labāks -3% labāks -3% labāks -10% labāks -3% EUR 3.47 EUR 3.69 EUR 4.28 EUR 5.37 EUR Zemes funkcionālie parametri: - zemes gabala lielums lielāks 5% lielāks 5% mazāks -20% mazāks -20% mazāks -3% - izmantošanas veids, atbilstība labākajam un efektīvākajam izmantošanas veidam līdzvērtīgi 0% līdzvērtīgi 0% līdzvērtīgi 0% līdzvērtīgi 0% līdzvērtīgi 0%

14 Nekustamā īpašuma zemes gabala Rīgā, Kleistu Heinrihsonos, novērtējums 14 - piekļūšanas apstākļi labāki -5% labāki -5% labāki -5% labāki -5% labāki -5% - iespēja pieslēgties inženiertehnisko labāk -5% labāk -5% labāk -5% labāk -5% labāk -5% komunikāciju tīkliem - zemes gabala konfigurācija sliktāk 3% sliktāk 3% sliktāk 3% līdzvērtīgi 0% sliktāk 3% - apvidus ekoloģiskie apstākļi - gaisa, ūdens kvalitāte u.c. līdzvērtīgi 0% līdzvērtīgi 0% līdzvērtīgi 0% līdzvērtīgi 0% līdzvērtīgi 0% - zemesgabala apgrūtinājumi sliktāk 10% līdzvērtīgi 0% sliktāk 10% sliktāk 10% līdzvērtīgi 0% - blakus īpašumu ietekme, ūdenskrātuves tuvums, labāk -3% līdzvērtīgi 0% labāk -3% sliktāk 3% līdzvērtīgi 0% dzelzceļa līnijas tuvums - KOPĀ funkcionālie parametri: 5% -2% -20% -17% -10% EUR 3.64 EUR 3.61 EUR 3.43 EUR 4.46 EUR 4.38 Pārrēķinu koeficients (starprezultāts) 2% -5% -22% -25% -21% Pārrēķinu korekcija EUR EUR EUR EUR EUR 1.20 Salīdzināmo objektu kopējās platības 1 m² koriģētā cena EUR 3.64 EUR 3.61 EUR 3.43 EUR 4.46 EUR 4.38 (starprezultāts) Salīdzināmo objektu koriģētā cena (starprezultāts) EUR EUR EUR EUR EUR Citi faktori: - nojaucama apbūve, citi īpaši apstākļi EUR 0 EUR 0 EUR 0 EUR 0 EUR 0 Salīdzināmo objektu koriģētā cena (starprezultāts) EUR EUR EUR EUR EUR Salīdzināmo objektu kopējās platības 1 m² koriģētā cena, EUR Salīdzināmā objekta svara koeficients Salīdzināmo zemju platības 1 m² vidējā koriģētā cena (tirgus vērtība) EUR 3.91 Vērtējamā zemes gabala tirgus vērtība EUR Tādējādi ar tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeju noteiktā zemes gabala tirgus vērtība ir EUR APRĒĶINU REZULTĀTU IZLĪDZINĀŠANA Vērtējamā Objekta tirgus vērtības noteikšanai ir izmantota viena tirgus pieejas salīdzināmo darījumu metode. Ienākumu pieeja netika izmantota, jo zemes gabali dzīvojamai un komerciāla rakstura apbūvei pārsvarā tiek pirkti, nevis nomāti, iznomāti parasti tiek pašvaldībai vai valstij piederoši zemes gabali. Taču katrā konkrētā gadījumā atšķiras nomas līguma nosacījumi, dažkārt ietverot arī specifiskas valsts vai pašvaldības intereses, kas tādējādi ietekmē nomas maksu. Attiecīgi konkrētajā gadījumā ir grūti prognozēt nomas maksu apmēru, kādu būtu gatavs maksāt potenciālais īpašuma nomnieks. Izmaksu pieeja ir izmantojama īpašumu novērtēšanai, ja to sastāvā ietilpst apbūve. Taču konkrētajā gadījumā uz zemes gabala nav apbūves, tādēļ pieeja nav izmantojama. Savukārt pilnā apjomā var tikt izmantota tirgus pieejas salīdzināmo darījumu metode, jo vērtētāju rīcībā ir pietiekami plaša informācija par reāli notikušiem darījumiem ar līdzīgiem lielas platības īpašumiem Rīgas pilsētā, kā arī šādu īpašumu piedāvājumu. Attiecīgi, ņemot vērā to, ka zemes gabala tirgus vērtības noteikšanai par izmantojamu atzīstama tikai viena pieeja, nav nepieciešams veikt atsevišķu iegūto aprēķinu rezultātu izlīdzināšanu, un par galīgo Objekta tirgus vērtību atzīstams ar tirgus pieeju iegūtais rezultāts. Attiecīgi galīgā noteiktā īpašuma tirgus vērtība ir (noapaļojot) EUR.

15 5. SLĒDZIENS Nekustamā īpašuma zemes gabala Rīgā, Kleistu Heinrihsonos, novērtējums 15 Veicot nekustamā īpašuma zemes gabala Kleistu Heinrihsonos, Rīgā, ar kad.nr , novērtējumu, ir noteikta: - tirgus vērtība, kas gada 16. oktobrī ir (noapaļojot) EUR (viens simts piecdesmit pieci tūkstoši trīs simti eiro). Augstāk minētā vērtība ir labākais viedoklis, kādu varēja pieņemt, vadoties no manā rīcībā esošās informācijas un laika ierobežojumiem. Sertificēts nekustamo īpašumu vērtētājs (profesionālās kvalifikācijas sertifikāts nr.26) Arvīds Badūns

16 Nekustamā īpašuma zemes gabala Rīgā, Kleistu Heinrihsonos, novērtējums PIEŅĒMUMI UN IEROBEŽOJOŠIE FAKTORI Šajā atskaitē atspoguļotās analīzes, viedokļi un secinājumi balstās uz sekojošiem pieņēmumiem un ierobežojošiem faktoriem: 1. Vērtētājs pieņem, ka īpašuma tiesības un fiziskos parametrus apliecinošie dokumenti ir patiesi. 2. Vērtības aprēķins pamatojas uz manā rīcībā esošās informācijas analīzi, kas ietver informāciju par apskatāmo īpašumu un tā tirgus vērtību ietekmējošiem faktoriem uz vērtēšanas dienu. Tiek uzskatīts, ka šī informācija ir ticama un pareiza. 3. Īpašuma stāvoklis tika noteikts, apskatot to vizuāli uz vietas, kā arī izmantojot pasūtītāja un citu personu mutiski sniegto informāciju. 4. Aprēķini pamatojas uz ekonomiskajiem apstākļiem, kas eksistēja novērtēšanas datumā un neiekļauj to pēkšņas izmaiņas ietekmi uz tirgus vērtību. 5. Aprēķini un prognozes ir pakļauti nenoteiktībai un variācijām, atkarībā no nākotnes notikumiem, ko nevar precīzi paredzēt. Tādējādi aprēķini netiek pasniegti kā rezultāti, kurus būtu jāsasniedz, faktiski sasniegtie rezultāti varētu būtiski atšķirties no plānotajiem. 6. Ir pieņemts, ka nav īpašu stāvokļu, kas pazemina vai paaugstina īpašuma tirgus vērtību, un kas var tikt atklāti tikai ar speciālām inženiertehniskām izpētes metodēm. 7. Novērtējumu nav atļauts kopēt un publicēt, tas nav paredzēts nodošanai personām, kas nav saistītas ar novērtējamo īpašumu, kā arī tas nevar tikt lietots citiem nolūkiem kā novērtējuma uzdevumā teikts, bez iepriekšējas novērtētāja un pasūtītāja rakstveida piekrišanas katrā gadījumā atsevišķi. 8. Vērtētāja pienākums nav liecināt tiesas procesā vai būt par liecinieku izmeklēšanas gaitā, kas varētu tikt ierosināta saistībā ar vērtējamo Objektu, ja vien šāda nepieciešamība ar to netiek iepriekš īpaši saskaņota. 9. Vairums pieņēmumu un aprēķinu, kas lietoti novērtējumā, attiecas tikai uz konkrēto atskaiti un nav lietojami atrauti no tās konteksta. 10. Notikumi vai darījumi, kas notikuši pēc novērtēšanas datuma, vai par kuriem informācija saņemta pēc atskaites nodošanas, nav ietverti vērtējumā un vērtētājs par tiem neatbild. 11. Noteiktā vērtība ir spēkā pie esošajiem LR normatīvajiem aktiem. Šo normatīvo aktu izmaiņu gadījumā noteiktā vērtība var mainīties.

17 Nekustamā īpašuma zemes gabala Rīgā, Kleistu Heinrihsonos, novērtējums VĒRTĒTĀJU NEATKARĪBAS APLIECINĀJUMS Es apliecinu, ka pamatojoties uz manu pārliecību un zināšanām: faktu konstatācija, ko satur šis ziņojums, ir patiesa un pareiza, secinājumus un rezultātus iespaido tikai atskaites tekstā minētie pieņēmumi un tos ierobežojošie apstākļi, tās ir manas personīgās domas, viedokļi un secinājumi, man nav īpašas, pašreizējas vai perspektīvas intereses par vērtējamo īpašumu un man nav personīgu interešu vai aizspriedumu attiecībā uz tām pusēm, kas šeit iesaistītas, mana darba apmaksa nav atkarīga no iepriekšnoteiktas vērtības paziņošanas vai vērtību virzīšanas tā, lai tā nāktu par labu klientam, vērtības noteikšanas lieluma, nonākšanas pie iepriekš izvirzīta rezultāta vai kāda cita sekojoša notikuma, secinājumi tika veikti un šī atskaite sagatavota saskaņā ar Latvijas Īpašuma vērtēšanas standartiem LVS 401:2013, esmu veicis vērtētā īpašuma personīgu apskati, pēc kuras tika sastādīta šī atskaite. Rīgā, gada 17. oktobrī Sertificēts nekustamo īpašumu vērtētājs (profesionālās kvalifikācijas sertifikāts nr.26) Arvīds Badūns

18 Nekustamā īpašuma zemes gabala Rīgā, Kleistu Heinrihsonos, novērtējums 18 Pielikumi (dokumentu kopijas)